Proindiviso: cómo salir de una casa heredada entre varios
Por Redacción de Guía de herencias. Actualizado el
En resumen
Cuando varios herederos reciben una casa, son copropietarios en proindiviso: cada uno tiene un porcentaje, no una habitación. Nadie está obligado a seguir así: se puede salir comprando la parte de los demás (extinción de condominio), vendiendo entre todos, vendiendo tu cuota o, si no hay acuerdo, pidiendo la división judicial, en la que el juez ordena vender la casa y repartir el dinero.
Contenido de esta guía
Heredar una casa entre hermanos es muy habitual, y casi siempre termina en la misma pregunta: ¿qué hacemos con ella? Mientras se decide, la casa está en proindiviso: es de todos a la vez, cada uno con su porcentaje.
Qué significa el proindiviso
- Cada heredero tiene una cuota (por ejemplo, un tercio), no una parte física de la casa.
- Los gastos (IBI, comunidad, reparaciones) se reparten según las cuotas.
- Las decisiones de administración se toman por mayoría de cuotas; para vender la casa entera hace falta la firma de todos.
- Nadie está obligado a permanecer en el proindiviso: cualquiera puede pedir su fin en cualquier momento.
Las formas de salir
| Opción | Cómo funciona | Cuándo encaja |
|---|---|---|
| Uno se queda la casa | Compra la parte a los demás: se llama extinción de condominio | Si alguien quiere vivir en ella y puede pagar |
| Vender entre todos | Se vende a un tercero y se reparte el dinero | Si nadie la quiere |
| Alquilar | Se alquila y se reparten las rentas | Si queréis conservarla como inversión |
| Vender tu cuota | La vendes a un tercero; tus hermanos pueden igualar la oferta (retracto) | Si los demás no quieren vender ni comprarte |
| División judicial | El juez ordena vender la casa (normalmente en subasta) y repartir | Último recurso: suele vender por debajo del mercado |
La extinción de condominio
Es la opción más usada cuando un hermano se queda con la casa. Ventaja fiscal importante: en general no tributa como una compraventa (con el impuesto de transmisiones) sino solo por actos jurídicos documentados, que es más barato, siempre que se haga al disolver la comunidad y se pague a los demás su parte en dinero. Las condiciones exactas dependen de la comunidad autónoma: consúltalas antes de firmar.
Ojo con la subasta judicial
Si llegáis a la división judicial, el juez normalmente ordena subastar la casa. En las subastas se suele obtener bastante menos que en una venta normal. Por eso, para todos, casi siempre es mejor un acuerdo: vender juntos o que uno compre.
Consejos
- Tasación independiente: evita discusiones sobre el precio.
- Poned por escrito quién paga los gastos y quién usa la casa mientras se decide.
- Antes del juicio, valorad la mediación o un contador-partidor dativo.
Preguntas frecuentes
¿Puedo vender mi parte de una casa heredada sin permiso de mis hermanos?
Sí, puedes vender tu cuota a un tercero. Pero tus hermanos tienen derecho de retracto: pueden quedarse con ella pagando el mismo precio, en un plazo corto desde que se enteran.
¿Quién paga el IBI y la comunidad mientras tanto?
Todos los copropietarios, en proporción a su parte. Si uno usa la casa en exclusiva, los demás pueden reclamarle una compensación.
Fuentes oficiales
Esta guía es informativa y no sustituye el consejo de un abogado, notario o asesor fiscal. Las normas cambian: comprueba la fecha de actualización.